Preisentwicklung Neubauwohnungen

Es liegt auf der Hand: Die wesentlichen Kostenfaktoren bei Immobilienpreisen sind der Grundstückserwerb und das Errichten der Gebäude. Was Grundstücke in Vorarlberg betrifft, ist seit Jahresbeginn tatsächlich eine Veränderung festzustellen: „Die Nachfrage seitens der Immobilienwirtschaft ist sehr zurückhaltend, weil auch Wohnungskäufer:innen derzeit abwarten“, stellt Karlheinz Bayer fest. Dadurch sei auch das eine oder andere Grundstück billiger zu haben, die Toplagen ausgenommen. Der Hoffnung, dass dadurch kurzfristig die Wohnungspreise sinken, versetzt er aber einen Dämpfer:

Die Baukosten wiederum setzen sich aus Löhnen und Material zusammen: „Je nach Lage können sie variieren, aber in der Regel machen die beiden Positionen je die Hälfte der Baukosten aus“, weiß Bayer. Was das Material betrifft, ist in den verschiedenen Klassen jede Form der Entwicklung festzustellen – von tatsächlich sinkenden über stagnierende bis hin zu nach wie vor steigenden Preisen, etwa bei Produkten mit energieintensiver Herstellung.

Bei den Löhnen ist Anfang Mai der neue Kollektivvertrag in Kraft getreten, der eine Steigerung von 9,5 Prozent mit sich bringt. Wie in anderen Branchen auch liegt das weit über den üblichen Kollektivvertrag-Erhöhungen der letzten Jahre. „Natürlich ist es wichtig, dass die Reallöhne steigen. Sonst kann sich auch niemand mehr das tägliche Leben, geschweige denn neuen Wohnraum leisten“, betont Bayer. Allerdings tragen steigende Lohnkosten nicht zu sinkenden Wohnungspreise bei.

Die seit 1. August gültige „Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung“, kurz KIM-VO, hat dazu geführt, dass auch finanziell gut aufgestellte Konsument:innen kaum mehr die strengen Kriterien für einen Wohnbaukredit erfüllen. „Ich habe das am Beispiel eines Bekannten durchgerechnet, der gut verdient, durch eine Erbschaft über reichlich Eigenkapital verfügt und trotzdem an der Schuldendienstquote von 40 Prozent gescheitert ist“, berichtet Bayer. Hier wäre aus seiner Sicht eine praxisnähere Reglung dringend nötig.

Aber auch auf lokaler Ebene sieht er die Politik im Zugzwang: „Eine Anpassung der Kriterien für die Wohnbauförderung würde den Zugang zur Förderung erleichtern und dazu beitragen, Wohnraum wieder leistbarer zu machen“, meint Bayer. Mit dieser Ansicht steht er nicht allein da: Auch Wohnbauexperte Wolfgang Amann sieht im Gespräch mit den Vorarlberger Nachrichten das Land gefordert und die Wohnbauförderung als bewährtes Instrument, um Impulse zu geben.[1]

Die aktuellen Spekulationen über die Entwicklung der Immobilienpreise tragen dazu bei, dass Wohnungs-Interessent:innen bei der Kaufentscheidung zögerlicher sind. „Auch wenn einige in die Miete ausweichen oder länger bei den Eltern wohnen bleiben: Früher oder später wird sich die Nachfrage nach Neubauwohnungen erholen“, zeigt sich Bayer optimistisch. Ob bis dahin die Preise fallen? Da ist er eher skeptisch: „Ich bin kein Prophet, aber wir sehen aus vorgenannten Gründen bisher keine nachhaltigen Anzeichen für fallende Preise bei neuen Wohnungen, sondern vielmehr eine Seitwärtsbewegung auf diesem Niveau.“

Natürlich ist es möglich, dass wenig liquide Unternehmen aufgrund der angespannten Marktsituation kurzfristig die eine oder andere Immobilie abstoßen müssen. Hier rät Bayer zur Vorsicht: „Wenn Probleme auftreten und der Bauträger nicht mehr greifbar ist, könnte sich das als Fehlinvestition entpuppen.“

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[1] Vorarlberger Nachrichten, Ausgabe vom 2. Mai 2023, Seite A5.